Calcul rentabilité locative

Posséder un bien immobilier et le louer est un moyen intelligent de gagner un revenu résiduel chaque mois. Les biens locatifs ont un taux de capitalisation (plus d'informations ci-dessous) qui peut vous aider à comprendre combien vous pouvez réalisez sur un investissement annuellement.

Un calculateur de rentabilité locative peut vous aider à calculer le rendement à l'aide de la formule du taux de capitalisation.

Calculateur de rendement locatif

L'investissement immobilier est facile une fois que vous avez une bonne connaissance du marché. Les experts recommandent de considérer les éléments suivants lorsque l'on achète une propriété:

• Location
• Rendement

Notre calculateur de taux de capitalisation, également disponible via une extension ou un plugin navigateur, facilite la détermination de votre rendement.

Un simple clic vous fournit des informations sur:

• Mesures de performances
• Loyers à proximité
• Propriétés similaires
• Taxe de bienvenue
• Proximité des écoles, commerces, etc.

Les informations fournies vous aideront à mieux évaluer le potentiel de rendement d'une propriété en utilisant les données actuelles du marché. La recherche et l'analyse préalable est l'un des principaux moyens pour réduire le risque d'échec sur un investissement.

Comment utiliser notre calculatrice

Trouver et évaluer une bonne propriété peut être difficile. Notre calculatrice vous aide à répérer les meilleurs propriétés en vente rapidement. Votre première étape consiste à télécharger l'extension ou le module complémentaire adapté à votre navigateur. Il existe des versions pour Chrome, Firefox et Edge.

Une fois effectué, il suffit de trois étapes clés pour commencer à utiliser correctement notre extension.

1. Comparer

Accédez à votre site d'annonces préféré et effectuez une recherche. Une fois les propriétés en vente chargées, vous verrez apparaître des indicateurs de performance dans un grand cercle vert. Ces indicateurs peuvent être le multiplicateur de revenu brut ou MBR répertorié.

Si vous appuyez sur la lettre "R" dans votre barre d'outils, vous pourrez sélectionner différents indicateurs, y compris le multiplicateur de revenu brut, le multiplicateur de revenu net, le taux d'actualisation global, le rendement locatif brut et un indicateur de style de vie.

Des informations détaillées seront fournies dans l'extension.

2. Filtre

Sur les pages de résultats, vous avez deux petits icones jaunes situé à droite de la page. le 1er icône vous permet de filtrer toutes les propriétés en fonction du style de vie ou de la rentabilité.

Filtrez sur les propriétés dont le taux de capitalisation vous convient.

Les investisseurs qui tentent de maximiser le potentiel d'un portefeuille locatif doivent utiliser des filtres et maintenir un portefeuille de propriétés avec des taux de capitalisation variables.

3. Évaluer

Lorsque ncessaire, une icone "i" est rajoutée à coté des valeurs calculés. Passez la souris sur cette icône pour en savoir plus sur les valeurs calculées. Vous pouvez aussi, jouez avec les valeurs pour voir comment le calculateur de taux de capitalisation change lorsque vous facturez plus ou moins de loyer.

Certaines propriétés peuvent ne pas contenir d'informations, ce qui signifie que les informations disponibles sont insuffisantes. Vous pouvez ajuster vous-même le revenu annuel brut dans ce cas et calculer les indicateurs de performance de la propriété comme le multiplicateur de revenus nets, le taux de capitalisation et rendement brut.

Si vous vous inscrivez, ce que nous vous recommandons de faire, vous verrez également tous les coûts et dépenses supplémentaires pour une propriété. Il est plus facile d'avoir une image complète des dépenses en vous inscrivant et en cliquant sur l'onglet Financier en haut de l'extension.

Vous pouvez également choisir de mettre une propriété en favori afin de pouvoir y revenir ultérieurement.

Quelle est la formule du taux de capitalisation?

La formule du taux de capitalisation est simple et facile à suivre, et vous aurez besoin de deux chiffres principaux pour avancer:

• Résultat opérationnel net
• Valeur de la propriété

Une fois que vous avez ces deux chiffres, vous pouvez trouver le taux de capitalisation avec: résultat d'exploitation net / valeur de la propriété.

Simple et direct, le taux de capitalisation vous permet de connaître le retour sur investissement de la propriété. Bien sûr, il s'agit d'une formule de base. Vous pouvez évidemment ajouter d'autres variables pour affiner votre calcul de rentabilité. Les taux de vacance et les dépenses d’exploitation auront un impact sur vos revenus.

Avec notre calculateur de taux de capitalisation intégré, vous pouvez calculer le taux sans formule compliquée.

Qu’est-ce que le taux de capitalisation?

S'il est important de regarder le prix d'une propriété pour savoir combien vous devrez dépenser en frais initiaux, vous devez également connaître le taux de capitalisation pour mieux évaluer votre retour sur investissement. Ce indicateur clé donne donc un aperçu du rendement d'un bien locatif.

Un bon exemple de ceci serait:

• Achat d'une propriété pour 200 000 $
• Resultat operationnel net de 20 000 $ par an

La formule de taux de capitalisation ci-dessus indique que le taux de capitalisation est de 20 000 $ / 200 000 $, ce qui donne un taux de capitalisation de 10%. Après avoir réinvesti les 20000 chaque année pour le paiement de la propriété, vous pouvez espérer gagner de l'argent après 10 ans.

En utilisant notre calculatrice de rendement locatif, il est facile de calculer tous ces chiffres et évaluer le retour sur investissement que vous réaliserez chaque année.

Quels facteurs influent sur le taux de capitalisation?

Plusieurs facteurs peuvent affecter votre taux de capitalisation, notamment:

Location

Quelle est la chose la plus importante dans l'immobilier? Emplacement. L'emplacement de la propriété affectera définitivement le taux de capitalisation. Dans quelle mesure l'économie locale est-elle saine? Y a-t-il suffisamment d'emplois pour soutenir une location saine Dans quelle mesure sera-t-il difficile de trouver régulièrement des locataires pour la propriété?

Les propriétés dans les grandes régions métropolitaines ont généralement des taux de capitalisation bas, ce qui signifie qu'ils sont considérés comme des investissements sûrs. Ces régions ont tendance à avoir des biens immobiliers coûteux, des marchés du travail sains et des économies prospères. Les propriétaires immobiliers n'auront pas beaucoup de mal à trouver des locataires réguliers.

Asset Type

Dans quel type de propriété souhaitez-vous investir? Le type que vous choisissez aura un impact significatif sur votre taux de capitalisation.

• Les propriétés commerciales ont généralement des taux de capitalisation beaucoup plus élevés car le risque est nettement plus élevé. Si l'économie prend une tournure pour le pire, vous pouvez avoir beaucoup plus de mal à trouver des locataires réguliers.
• Les propriétés résidentielles ont généralement des taux de capitalisation inférieurs car, quoi qu'il arrive, les gens ont toujours besoin d'un logement. Il est acceptable que le taux de capitalisation soit légèrement inférieur avec une propriété résidentielle.

Votre stratégie aura également un impact sur le taux de capitalisation. Si vous prévoyez d'utiliser une propriété résidentielle comme une location de vacances haut de gamme, votre loyer moyen sera nettement plus élevé. Cependant, vous pouvez également vous attendre à payer plus en entretien qu'avec une location longue durée. Il y a aussi le risque que votre location reste vacante pendant la basse saison, ce qui réduira vos revenus.

Offre et demande

Y a-t-il une demande de propriétés locatives dans la région? Combien d'autres locations sont disponibles sur le marché local?

Vous pouvez trouver une propriété proposée à un prix avantageux, mais si la demande est faible, cela ne vaut peut-être pas la peine. Le marché de la location peut être saturé, ce qui peut vous obliger à louer à un prix beaucoup plus bas que celui que vous aviez initialement prévu.

Autres indicateurs de rendement

Les propriétés comportent de nombreuses mesures que les investisseurs doivent connaître et suivre. Il ne suffit pas de connaître simplement le taux de capitalisation. Il existe plusieurs autres mesures relatives aux propriétés locatives.

Rendement brut

Le rendement brut est le pourcentage du profit avant déduction des dépenses d'exploitations. Il s'agit d'un indicateur clé utilisé pour évaluer la rentabilité d'un bien locatif. Pour calculer le rendement locatif brut, divisez le revenu généré par la valeur marchande de la propriété.

Par exemple, supposons que votre propriété locative a un loyer brut de 12 000 $ par an et que la valeur marchande de la maison est de 200 000 $. Pour calculer le rendement locatif brut:

• 12 000 $ (loyer annuel brut) / 200 000 $ (valeur marchande de la propriété) = 0,06, soit 6%

Les rendements bruts peuvent fluctuer au fil du temps, et comme avec les taux de capitalisation, un rendement locatif brut plus élevé n'est pas nécessairement meilleur. Plus le rendement est élevé, plus le risque est grand.

Multiplicateur de revenu brut

Un multiplicateur de revenu brut est également utilisé pour mesurer la valeur d'un investissement locatif. Il est calculé en divisant le prix de vente de l'immeuble par ses revenus locatifs annuels bruts. Il ne prend pas en compte les coûts d'exploitation.

Un faible multiplicateur de revenu brut est préférable car cela signifie que le revenu brut de la propriété est nettement élevé comparé à sa valeur marchande.

Bien qu'il soit avantageux de connaître le multiplicateur de revenu brut de la propriété, il est important de se rappeler qu'il ne prend pas en compte les coûts d'exploitation, tels que les taxes, les services publics, l'entretien et les vacances des locataires.

Multiplicateur de revenu net

Un autre indicateur utile pour l'investissement immobilier est le multiplicateur du revenu net. Il est calculé en divisant le prix d'achat de la propriété par son bénéfice net d'exploitation. Le multiplicateur du revenu net calcule combien de fois le prix est supérieur à son résultat opérationnel net.

Essentiellement, il vous aide à déterminer la capacité de gain de la propriété au moment de l'achat.

Taux de remise

Le taux de capitalisation est basé sur un taux annuel. Le taux de remise varie car il est appliqué aux flux de trésorerie nets pendant une série d'années. Le taux de remise s'étend souvent sur une période de 5 à 10 ans. La remise s'applique aux "flux" ou aux:

• Revenu net
• Résultat opérationnel net moins améliorations locatives

Supposons qu'il y ait un taux de capitalisation de 10% sur une propriété, puis une prime de risque attachée. Le risque serait une note sur 10 ans, que nous mettrons à 2% pour l'exemple. Sur la base de ce chiffre, le taux d'actualisation serait de 10% + 2%, soit 12% au total.

Les investisseurs utilisent ce taux pour actualiser les flux de trésorerie à la fin de l'année. Les taux d'actualisation restent toujours supérieurs au taux de capitalisation lui-même.

Foire aux questions

Pourquoi le taux de capitalisation est-il si important?

Une évaluation du taux de capitalisation vous permet de vous assurer que vous n'êtes pas aux prises avec un actif qui ne peut pas se payer par lui-même. Le prix seul ne déterminera pas si la propriété est un investissement locatif viable. Il peut y avoir une raison pour laquelle la propriété est sur le marché depuis six mois ou plus.

Les taux de capitalisation vous aident également à comparer les propriétés. Si vous avez des vues sur plusieurs propriétés, le taux de capitalisation peut être l'indicateur de décision ultime pour les départager

De plus, si vous prévoyez de financer une propriété, le taux de capitalisation vous aidera à calculer le temps qu'il faudra pour devenir propriétaire de la propriété.

Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation pour un bien locatif?

Un taux de capitalisation compris entre 4% et 12% est considéré comme un bon taux de capitalisation. Cela dit, il y a quelques facteurs en jeu ici, tels que:

• La demande
• Type de propriété
• L'inventaire disponible

En d'autres termes, la question de savoir si un taux de capitalisation est acceptable ou même favorable est subjectif. Dans les zones chères avec des biens immobiliers à coût élevé, comme les grandes régions métropolitaines, un taux de capitalisation de 4 % peut être courant. Dans un quartier en plein essor de banlieue, vous pouvez voir un taux de capitalisation de 10% ou même plus.

Connaître le marché local est important et vous aidera à définir des attentes réalistes pour votre taux de capitalisation.

Le taux de capitalisation est-il identique au retour sur investissement?

Non. Bien que le retour sur investissement et le taux de capitalisation utilisent le résultat opérationnel net (NOI) dans leurs calculs, ils mesurent chacun des choses différentes.

• Le retour sur investissement calcule le montant que vous gagnerez chaque année et incorpore les paiements hypothécaires dans le calcul (ce n'est pas le cas du taux de capitalisation).
• Le taux de capitalisation évalue simplement la rentabilité d'une propriété par rapport au marché.

Il est important que les investisseurs utilisent ces deux indicateurs pour prendre des décisions d'investissement plus judicieuses.

un taux de capitalisation plus élevé est-il meilleur?

Il est facile de supposer qu'un taux de capitalisation plus élevé serait meilleur. Après tout, cela signifie que vous rapporterez plus d'argent, non?

Un taux de capitalisation plus élevé n'est pas nécessairement une bonne chose. En général, un taux de capitalisation inférieur signifie un risque plus faible et un taux de capitalisation plus élevé signifie un risque plus élevé.

Les propriétés avec un taux de capitalisation plus élevé peuvent être situées dans une zone où il n'y a pas beaucoup d'occasions d'augmenter le loyer ou l'appréciation de la propriété n'est pas tout à fait comparable à d'autres secteurs.

Les paiements hypothécaires et les taxes sont-ils inclus dans le calcul du taux de capitalisation?

La taxe foncière est incluse dans le calcul du taux de capitalisation, mais pas les impôts sur le revenu et les paiements hypothécaires.

Les impôts sur le revenu varient d'un propriétaire à l'autre, il est donc difficile d'intégrer ce facteur dans l'équation. Cependant, l'impôt foncier restera le même quoi qu'il arrive.

Les dépenses liées à la dette, telles que les paiements d'hypothèque et d'intérêts, ne font pas partie du calcul du taux de capitalisation. Pourquoi? Parce que le calcul se concentre sur la propriété elle-même et non sur tout financement qui pourrait être utilisé pour l’obtenir. Ceci est avantageux car cela vous permet de vous concentrer uniquement sur la valeur de la propriété.

Quelle est la différence entre le taux de capitalisation et le retour sur l'argent investi (cash-on-cash return)?

L'analyse immobilière comporte de nombreuses formules et méthodes qui peuvent être utilisées pour évaluer un investissement. La formule du taux de capitalisation a été longuement discutée, mais le retour sur l'argent investi (cash-on-cash return) est une autre méthode que vous rencontrerez.

Flux de trésorerie, ou retour sur l'argent qui a été investi sur une propriété.

En utilisant les chiffres de l'exemple précédent, supposons qu'un investisseur dépose 20% sur l'achat d'une maison de 200 000 $, soit 40 000 $.

Le retour sur l'argent investi correspondrait à votre retour sur les 40 000 $ déposés sur la propriété. Si la maison a un bénéfice d'exploitation net de 20 000 $. Dans ce cas, nous pouvons utiliser la formule suivante pour déterminer le retour sur l'argent investi: bénéfice net d'exploitation / investissement total en espèces, ou (20 000 $ / 40 000 $) * 100, ce qui équivaut à 50%.

Un retour sur argent investi (cash-on-cash return) de 50% est excellent, et c'est une bonne méthode pour déterminer si un investissement performe bien.

Les distributions de flux de trésorerie peuvent être basées sur ce chiffre, et c'est un chiffre qui est le plus couramment utilisé dans l'immobilier commercial.

Lorsque vous calculez les liquidités en espèces, il est important d'ajouter les coûts de financement et d'hypothèque en tant que dépenses. Ces deux dépenses ne sont pas répertoriées dans le calcul des taux de capitalisation.

Comment les taux d'intérêt affectent-ils les taux de capitalisation?

Les taux d'intérêt affectent les taux de capitalisation. Lorsque la plupart des gens pensent aux taux d'intérêt, ils pensent automatiquement aux taux hypothécaires. Bien que les taux hypothécaires soient importants, les taux d'intérêt ont un impact sur le prix des propriétés, indépendamment des hypothèques.

Des taux d'intérêt plus élevés conduisent généralement à des taux de capitalisation plus élevés et vice versa. Ce n'est pas toujours le cas, mais les taux de capitalisation et les taux intérêts ont tendance à évoluer ensemble.

Lorsque les taux d'intérêt sont bas, l'argent est "moins cher", ce qui signifie qu'il y a une demande plus élevée pour l'offre. Les investisseurs, dans ce cas, sont prêts à accepter un rendement inférieur, et cela réduit le taux de capitalisation. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, l'argent devient plus cher et les investisseurs sont moins disposés à accepter un rendement inférieur. Cela peut conduire à des taux de capitalisation plus élevés.

Si les taux de capitalisation évoluent généralement avec les taux d'intérêt, ils ne doivent pas nécessairement le faire. Dans certains cas, les taux de capitalisation restent les mêmes malgré les hausses de taux d'intérêt. Dans ces cas, la demande s'est avérée être un contrepoids plus fort.

Les investisseurs qui souhaitent un moyen rapide et simple de calculer le taux de capitalisation et d'analyser les biens locatifs peuvent utiliser notre calculateur de rendement locatif. Gratuit et facile à utiliser, téléchargez simplement l'extension et accédez à votre site de recherche de propriété préféré pour que le taux de capitalisation et les autres indicateurs soient renseignés automatiquement.

L'utilisation d'un taux de capitalisation permet aux investisseurs de connaître le rendement de leur investissement sur une base annuelle.